Um den Wohnungsbau weiter zu fördern ist neben dem Baukindergeld, dass Wohneigentum fördert, eine zusätzliche Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau geplant. Die Bundesregierung führt hierfür zum 01.01.2019 den § 7 b EStG ein.

Es wird eine zusätzliche Sonderabschreibung von 5% zu den lineare 2% eingeführt. Diese wird auf 4 Jahre begrenz. so werden jährlich kumulierte 7% abgeschrieben. In den 4 Jahren werden so 28% statt 8% abgeschrieben. Dies bietet sehr viel Spielraum für Gestaltung. Der neue § 7 b EStG wird aber auf günstigen Mietraum begrenzt. So dürfen die Baukosten oder Anschaffungskosten maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen, auch wird die Sonderabschreibung nur von maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter berechnet.

Die Herstellungskosten für eine Mietimmobilie betragen 250.000 Euro für 100 Quadratmeter. Damit haben wir 2.5000 Euro Baukosten pro Quadratmeter. Die Baukosten betragen damit weniger als die 3.000 Euro des Deckelungsbetrages. Aber die Sonderabschreibung wird nur von den 2.000 Euro und nicht von den 2.500 Euro berechnet.

2.000 Euro X 5% = 100 Euro Sonderabschreibung pro Quadratmeter 100 Euro Sonderabschreibung pro Quadratmeter X 100 Quadratmeter = 10.000 Euro Sonderabschreibung

Dazu kommt noch die normale Abschreibung von 2%. 250.000 Euro X 2% = 5.000 Euro.

Die gesamte jährliche Abschreibung beträgt so in den ersten 4 Jahren: 15.000 Euro.

Bauen ist teuer, sehr teuer! Die tendenzielle Begrenzung der Baukosten ist eine gute Entscheidung um für mehr günstigen Wohnraum zu sorgen. Leider ist die Begrenzung von 3.000 pro QM Wohnfläche sehr niedrig gesteckt. Aufgrund ständig steigenden Baukosten aufgrund diverser Vorschriften wird diese Grenze sehr schwer einzuhalten sein für kleine Mehrfamilienhäuser. Profitieren können hier eher Großinvestoren die große Immobilienprojekte Umsetzen. Je größer die Immobilie umso geringer fallen die Baukosten pro Quadratmeter aus.

Auch klingen 5% Sonderabschreibung auf den ersten Blick sehr gut, leider werden es in der Praxis meistens nur Sonderabschreibungen zwischen 2,5% und 4% sein. Grund hierfür ist die Begrenzung der Bemessungsgrundlage der Baukosten von maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Es wird mit Sicherheit auch zu einigen Streitfällen kommen wenn ein Bauunternehmen falsch kalkuliert und die Baukosten im nachhinein so sehr steigen, dass der spätere Vermieter aus der Förderung fliegt. Gerade in Deutschland arbeitet man im Baubereich meistens nicht mit Festpreisen, dies könnte hier zu etlichen Problemen führen.

Sollte es noch zu Änderungen kommen wird dieser Beitrag angepasst.

(1) Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) angewendet wird, können nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 in Anspruch genommen werden. Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. In diesem Fall können die Sonderabschreibungen nach Satz 1 nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden. Bei der Anwendung des Satzes 1 sind den Mitgliedstaaten der Europäischen Union Staaten gleichgestellt, die aufgrund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz in einem Umfang leisten, der für die Überprüfung der Voraussetzungen dieser Vorschrift erforderlich ist.

(2) Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,

2. die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und

3. die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient.

(3) Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten Wohnung, jedoch maximal 2 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

(4) Die nach Absatz 1 in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn

1. die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,

2. die begünstigte Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung oder in den folgenden neun Jahren veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder

3. die Baukostenobergrenze nach Absatz 2 Nummer 2 innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Steuer- oder Feststellungsbescheide, in denen Sonderabschreibungen nach Absatz 1 berücksichtigt wurden, sind insoweit aufzuheben oder zu ändern. Das gilt auch dann, wenn die Steuer- oder Feststellungsbescheide bestandskräftig geworden sind; die Festsetzungsfristen für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung und für die folgenden drei Kalenderjahre beginnen insoweit mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Kalenderjahr der Anschaffung oder Herstellung. § 233a Absatz 2a der Abgabenordnung ist insoweit nicht anzuwenden.

(5) Die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 werden nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis-Beihilfen (Amtsblatt der Europäischen Union L 352/1 vom 24. Dezember 2013, De-minimis Verordnung) in der jeweils geltenden Fassung eingehalten sind. Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200 000 Euro nicht übersteigen. Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen. Die Sonderabschreibungen werden erst gewährt, wenn der Anspruchsberechtige in geeigneter Weise den Nachweis erbracht hat, in welcher Höhe ihm in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum De-minimis-Beihilfen gewährt worden sind, für die die vorliegende oder andere De-minimis Verordnungen gelten, und nur soweit, wie die Voraussetzungen der De-minimis Verordnung bei dem Unternehmen im Sinne der De-minimis Verordnung eingehalten werden.“

§ 37 Absatz 3 Satz 10 EStG wird wie folgt gefasst: „Satz 8 gilt nicht für negative Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes, für das Sonderabschreibungen nach § 7b dieses Gesetzes oder erhöhte Absetzungen nach den §§ 14a, 14c oder 14d des Berlinfördergesetzes in Anspruch genommen werden.“

Nach § 52 Absatz 15 EStG wird folgender Absatz 15a eingefügt: „(15a) Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nach § 7b in der Fassung des Artikels … des Gesetzes vom … (BGBl. I S. …) [einsetzen: Ausfertigungsdatum und Fundstelle des vorliegenden Änderungsgesetzes] kann letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026, in den Fällen des § 4a letztmalig für Wirtschaftsjahre, die vor dem 1. Januar 2027 enden, geltend gemacht werden. Das gilt auch dann, wenn der Abschreibungszeitraum nach § 7b Absatz 1 noch nicht abgelaufen ist.“